|
Komentarz 66 (110/08) 24 marca 2008 r. Szanowne Koleżanki i Koledzy! 1. Pozostało 2 miesiące Do sporządzenia „wykazów koniecznych do ujawnienia prawa własności w księgach wieczystych“ pozostało już mniej niż dwa miesiące. Artykuł Zbigniewa Kornata pod tytułem ujętym w cudzysłowie ukazał się w Gazecie Prawnej z 12 marca br. Choć ustawa z 7 września 2007 r., która nałożyła rygorystyczne terminy, wyraźnie dotyczy tylko nieruchomości, które na mocy odrębnych przepisów przeszły na własność Skarbu Państwa, to mając na uwadze mieszczące się w ustawie zalecenie informowania mieszkańców o potrzebie sprawdzenia zgodności ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym, w świadomości społecznej rozwija się przekonanie o powszechnym obowiązku sprawdzenia prawa własności w księgach wieczystych. Sprzyja temu psychoza różnych roszczeń. Czy przypadkiem udział w części wspólnej, jaki mam w związku z zamianą spółdzielczego prawa do lokalu na własność nie wchodzi w skład masy roszczeniowej? Czy z tego tytułu nie czekają mnie dodatkowe opłaty? To pytanie zadaje sobie coraz więcej uwłaszczających się spółdzielców, a wiadomo, że spółdzielnie mieszkaniowe z reguły nie dbały o regulację stanów prawnych. Pytanie o pewność posiadania gruntów Skarbu Państwa i gminy zadaje sobie też coraz więcej starostów, burmistrzów i wójtów. Stąd ogromne nadzieje, jakie wiąże się ze „sporządzaniem wykazów koniecznych do ujawnienia prawa własności w księgach wieczystych“. Świadomość, iż geodeci temat przespali, iż nie istnieje kataster odpowiadający zapisom w księgach wieczystych, jest żadna. Z jakim nakładem pracy i kosztów wiąże się sporządzenie wykazów wiedzą tylko ci, których zadanie bezpośrednio dotknęło. Chyba nawet nie ci, którzy odpowiadają za to w centrali. Do takich wniosków wypada się skłonić po odbyciu dwóch spotkań konsultacyjno-szkoleniowych zorganizowanych w Dębicy i Mielcu przez administrację lokalną i podkarpacki oddział stowarzyszenia GISPOL. Prawie 60 uczestników spotkań w trakcie wielogodzinnej dyskusji wykazało podstawowe mankamenty ogólnopolskiej akcji, z którą wiąże się nadmierne niczym nieuzasadnione nadzieje. Po prostu nie można poprzez jedną doraźną akcję pisania wykazów rozwiązać problem ponad 60 lat zaniedbań w dziedzinie rejestracji stanów prawnych nieruchomości. Zagrożenie wysokich kar pieniężnych dla starostów za niezłożenie wniosków o ujawnienie prawa własności w księgach wieczystych świadczy o tym, że ustawodawca jest przekonany, iż w tym zakresie funkcjonuje sprawny system, którego administracja powiatowa nie chce wykorzystywać, a nie, że kolejne ekipy rządzące geodezją tuszowały brak synchronizacji między tak zwanym katastrem a księgami wieczystymi. Sporządzenie wykazów nie zmieni tego stanu rzeczy, bo w ustawie z 7 września 2007 r. nie zabezpieczono elementarnych narzędzi synchronizacyjnych po stronie ksiąg wieczystych, a organ przygotowujący wzory wykazów nie zadbał lub nie mógł zadbać o wstawienie takich narzędzi do rozporządzenia wykonawczego. Ponieważ zadanie trzeba wykonać, powstanie substytut wykazu synchronizacyjnego, który zanim powstanie już będzie nieaktualny i niekompletny, tak że składanie jakichkolwiek wniosków na jego podstawie będzie grą w rosyjską ruletkę. Pomoc w wyjściu z arcytrudnej sytuacji zaproponowała katowicka firma GEOBID, prezentując podczas obydwu spotkań wykorzystanie do sporządzenia wykazów programu MIENIE, pozwalającego w sposób ciągły rejestrować stan mienia Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, w oparciu o okresowo udostępniane dane ewidencji gruntów i budynków, niezależnie od programu, w jakim ewidencja gruntów aktualnie jest prowadzona i niezależnie od wartości samej ewidencji gruntów i budynków. Program MIENIE, nie naruszając konstrukcji nawet najbardziej skażonej ewidencji gruntów, pozwala założyć nakładkowy system rejestracji mienia publicznego będący swoistym narzędziem kontrolnym ewidencji gruntów, a umożliwiający wypełnianie funkcji właścicielskich mienia Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Program nie usuwa błędów ewidencyjnych, ale pozwala je zidentyfikować. Chętnie opiszemy propozycje rozwiązania tematu przez inne firmy, ale do tej pory nie otrzymaliśmy z oddziałów terenowych żadnego sygnału, aby ktoś oprócz firmy GEOBID przedstawił propozycję rozwiązania problemu (po obu stronach wykazu!). Propozycja firmy GEOBID spotkała się z zainteresowaniem uczestników spotkań i wydaje się godna rozważenia przez naczelny organ administracji odpowiedzialny za rejestrację mienia Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, przez centralny organ administracji odpowiedzialny za rejestrację oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych i przez naczelny organ administracji odpowiedzialny za rejestrację praw do nieruchomości. Jest to znaczący krok w kierunku ciągłej synchronizacji wszystkich wymienionych rejestrów. Obecna od 17 lat na rynku firma informatyczna, której oprogramowanie funkcjonuje na znacznym obszarze kraju, wykazała, że proces synchronizacji wykazów jest możliwy o ile towarzyszyć mu będzie dobra wola zainteresowanych resortów. Nie rozwiąże sprawy jeden minister, nawet przez najlepiej przygotowaną ustawę (do takich zalicza się ustawa o gospodarce nieruchomościami w wersji z sierpnia 2007 r.), jeśli niezbędna jest współpraca co najmniej 3 ministrów: infrastruktury, sprawiedliwości i administracji, przy przychylnej akceptacji trzech dalszych: finansów, rolnictwa i środowiska oraz twórczym zaangażowaniu samorządowej administracji powiatowej i gminnej w dostosowywaniu historycznych zaszłości do potrzeb funkcjonowania jednego systemu rejestracji własności i jej ograniczeń. Najwięcej zależy od inicjatywy i rozsądnej koncepcji organu odpowiedzialnego za oznaczenie nieruchomości, ale tam jej dotąd zbyt wiele nie było, raczej nie ma i nic nie wskazuje na to, że będzie. Z konieczności zatem inicjatywę taką podjęli minister sprawiedliwości i minister infrastruktury, czego efektem były ustawy z 23 sierpnia i 7 września ubiegłego roku. Brakuje jednak ciągle efektywnego zazębienia w układ trzeciego elementu prowadzącego rejestr podstawowy. Propozycja firmy GEOBID nieco neutralizuje ten trzeci element, neutralizuje go w czasie, do momentu aż włączy się w proces współdziałania. Umożliwia też prowadzenie prac synchronizacyjnych, łącznie ze sporządzeniem wykazów, przy założeniu, iż nie jest to wykaz jednorazowy, a fotografia stanu na określony moment, która w miarę upływu czasu może być aktualizowana, stanowiąc podstawę do składania wniosków o ujawnianie nieruchomości w księgach wieczystych w miarę wyłaniania się konieczności ich dokonywania. 2. Opinia środowiska Propozycja sposobu rejestracji mienia publicznego została zasygnalizowana po raz pierwszy na odbytym w grudniu ubiegłego roku katowickim seminarium na temat „Ewidencji Mienia Publicznego“. Obecni tam przedstawiciele resortów administracji, sprawiedliwości i infrastruktury przychylnie ocenili zaprezentowaną podczas pokazu ideę pomysłu i wnioski uczestników obrad. Przypomnijmy, wnioski seminarium koncentrowały się wokół 3 grup tematycznych:
W grupie 1. historyczno-katastralnej postulowano: 1.1 Gromadzenie materiałów związanych z Trójkątem 3 Cesarzy, dotarcie do map z tamtego okresu, urządzenie ich ekspozycji w Muzeum Śląskim, a repliki w Muzeum Geodezji w Opatowie i w Muzeum Historii Prawa w Katowicach, w celu udokumentowania źródeł różnorodności zapisów w starych aktach dokumentujących stany prawne. 1.2 Gromadzenie informacji o dokumentach i przedmiotach związanych z historią różnych katastrów, które przewijały się zwłaszcza na Śląsku. Objęcie katastrów i ich skutków systematycznymi badaniami naukowymi, wskazując na Uniwersytet Śląski jako potencjalnego koordynatora badań, korzystającego ze wsparcia śląskich oddziałów stowarzyszeń GISPOL, SGP, ZPP, FGP. W grupie 2. wieczysto-księgowej postulowano: 2.1 Wystąpienie do Ministra Sprawiedliwości o ułatwienie dostępu do archiwum akt historycznych zamkniętych, znajdujących się w Wydziałach Ksiąg Wieczystych Sądów Rejonowych, w celu stworzenia platformy do koordynacji zapisów w ewidencji gruntów (przyszłym katastrze) i w księgach wieczystych. Postuluje się podjęcie inicjatywy ustawodawczej dopuszczającej do badania akt dawnych określonego grona osób ( z administracji i wykonawstwa geodezyjnego) po przejściu postępowania kwalifikacyjnego uzgodnionego przez resorty sprawiedliwości, spraw wewnętrznych, infrastruktury, rolnictwa, kultury i finansów. 2.2 Wystąpienie do ministrów sprawiedliwości, spraw wewnętrznych i administracji oraz do ministra kultury o podjęcie projektu zabezpieczenia historycznych akt wieczysto-księgowych będących bezcenną skarbnicą zlokalizowanej przestrzennie wiedzy o dziedzictwie narodowym. 2.3 Rozważenie możliwości uproszczenia wyciągów z elektronicznej księgi wieczystej. Słuszna idea informatyzacji ksiąg napotkała barierę nadmiernej konsumpcji papieru i staje się mimowolną przeszkodą w propagowaniu zaufania do ksiąg. Proponuje się poddanie sprawy pod publiczną dyskusję. 2.4 Wystąpienie do Ministra Sprawiedliwości o zwolnienie Skarbu Państwa i gmin z opłat i kosztów sądowych w sprawach związanych z realizacją ustawy z dnia 7 września br. o ujawnianiu w KW nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. 2.5 Wystąpienie do Ministra Sprawiedliwości o nowelizację przedmiotowej ustawy, zwłaszcza w kontekście urealnienia terminów i kosztów. W grupie 3. techniczno-organizacyjnych spraw bieżących postulowano: 3.1 Kontynuowanie otwartej merytorycznej prezentacji poglądów na temat różnych sposobów rejestracji faktycznych i prawnych stanów nieruchomości, prowadzonej m.in. drogą internetową przez stowarzyszenie GISPOL. 3.2 Podjęcie próby utworzenia zespołu doradczo-interpretacyjnego, złożonego np. z autorów referatów katastralnych, którzy publicznie wygłaszać będą opinie na temat problemów technicznych zgłaszanych przez różne osoby i ośrodki. Tego rodzaju opinie mogłyby być pomocne administracji geodezyjnej do rozwiązywania szczególnie trudnych spraw synchronizacyjnych, umożliwiając w przyszłości opracowanie standardów katastralnych. 3.3 Przystąpienie do opracowania standardów katastralnych, których ułomną namiastką jest funkcjonujący obecnie format SWDE. Opracowanie standardów uwzględniające w miarę pełną gamę ograniczeń praw, praw rzeczowych ograniczonych i zobowiązaniowych, powinno wyprzedzić wprowadzenie ustawy katastralnej. 3.4 Rozważenie powiązania zadań opisanych we wniosku 2.1 z utworzeniem instytucji osoby zaufania publicznego, która mogłaby funkcjonować pod znanym z przeszłości tytułem mierniczego przysięgłego. 3.5 Przy okazji standardów katastralnych kwalifikuje się do pilnego rozwiązania standard wykonywania pomiarów i prac katastralnych na terenach szkód górniczych. 3.6 Podjęcie pilnego działania związanego z opracowaniem projektu nowej ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne z uwzględnieniem powołania instytucji geodety przysięgłego oraz zabezpieczeniem własności Skarbu Państwa do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. 3.7 Ujednolicenie zasad dokonywania zmian w ewidencji gruntów i budynków oraz w księgach wieczystych. 3.8 Umożliwienie elektronicznego dokumentowania badania Ksiąg Wieczystych. Wnioski przekazano trzem ministrom, którzy delegowali na seminarium swoich przedstawicieli i zapewne znalazły stosowne miejsce w ministerialnych szufladach. Grzecznościowe zainteresowanie wyrazili urzędnicy ministra sprawiedliwości i infrastruktury, a opiekujący się geodezją z ramienia MSWiA dr Mirosław Marczak stwierdził, iż nie ma podstaw prawnych do podjęcia oceny zaproponowanego oprogramowania. GUGiK, inicjatyw zewnętrznych na ogół nie traktuje serio. Tak było i z tą. Po upływie 2 miesięcy od odbycia seminarium, w dniu 31 stycznia br. zostało podpisane rozporządzenie w sprawie wzorów zestawień zbiorczych. Zaproponowane podczas katowickiego seminarium oprogramowanie MIENIE, zostało do niego dostosowane i zaprezentowane, między innymi podczas spotkań dębickiego i mieleckiego. 3. Istota programu MIENIE Program MIENIE, według wyjaśnień prezenterów w Dębicy i Mielcu, umożliwia prowadzenie poszerzonej ewidencji środków trwałych (gruntów i budynków) stanowiących własność gminy lub Skarbu Państwa, a także będących w użytkowaniu wieczystym gminy. W programie rejestrowane są wszystkie nieruchomości będące własnością gminy (Skarbu Państwa), ale domyślnie filtr ustawiony jest na nieruchomościach nieoddanych w użytkowanie wieczyste, czyli nieruchomościach stanowiących gminny zasób nieruchomości (Skarbu Państwa, województwa, powiatu). Program MIENIE funkcjonuje jako nakładka na program EWOPIS dla WINDOWS, przy czym nie jest wymagany dostęp on-line do programu EWOPIS, może być dostęp do danych ewidencyjnych z innych programów przerzuconych przy pomocy formatu SWDE. Jeśli w powiecie funkcjonuje program EWOPIS i jest udostępniany co pewien czas gminie, to w gminie na ogół funkcjonuje program MIENIE, w którym gmina dla swoich gruntów i budynków prowadzi, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, ewidencję nieruchomości zawierającą między innymi:
Program MIENIE współdziała również z programem DZIERŻAWY - rejestr i kartoteka opłat za dzierżawy - wyświetlając informacje z umów dzierżaw oraz z programem UŻYTKOWANIE WIECZYSTE - rejestr i kartoteka opłat za użytkowanie wieczyste, wyświetlając informacje z tego tytułu. Do realizacji zadań wynikających z ustawy z 7 września 2007 r. przygotowano zestaw filtrów umożliwiających automatyczne wypełnienie lewej strony wykazu. Istotną cechą programu jest możliwość automatycznego zobrazowania nieruchomości w programie EWMAPA, programie grafiki komputerowej systemu STRATEG i ta właśnie funkcja ułatwia porównanie z danymi wieczysto-księgowymi, jeśli zgodnie z ustaleniami seminarium w Katowicach wystąpiono do wydziałów ksiąg wieczystych o ich udostępnienie. Jeśli dotąd tego nie uczyniono, trzeba to jak najszybciej uczynić. Wprowadzenie tych danych do prawej części wykazu (ręczne lub automatyczne) pozwala poprzez zestaw filtrów porównywać je z lewą częścią wykazu. Gdyby udało się uzyskać strukturę Elektronicznej Księgi Wieczystej (tam gdzie już ją założono), można by jeszcze przyspieszyć wypełnianie prawej części wykazu w zakresie danych zgodnych. Dane niezgodne i tak będą wymagały indywidualnych uzgodnień. W sumie zaproponowany zestaw działań znacznie przyspiesza wykonanie wykazów, w tym przedstawia propozycje standaryzacyjne ułatwiające wysegregowanie nieruchomości kwalifikujących się do złożenia wniosków. Zatem istota wykorzystania programu MIENIE polega na tym, że ustawodawca nakazał gminom prowadzenie ewidencji nieruchomości stanowiących gminny zasób nieruchomości, a powiatom prowadzenie ewidencji gruntów Skarbu Państwa, które zgodnie z zapisami w zmienionej ustawie o gospodarce nieruchomościami, stanowią nieruchomości będące przedmiotem własności gminy (Skarbu Państwa), i które nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy, powiatu, województwa). Nieruchomości te są również rejestrowane w ewidencji gruntów i budynków, a identyfikator tych nieruchomości nadawany jest przez tę ewidencję. By nie doszło do rozejścia się tych dwóch ewidencji, program MIENIE działa w oparciu o dwie niezależne bazy - bazę aktualizowaną przez program MIENIE i bazę aktualizowaną wyłącznie przez program EWOPIS. Program MIENIE odczytuje tylko te nieruchomości, w których właścicielem (współwłaścicielem) lub użytkownikiem wieczystym jest gmina (Skarb Państwa). Czyli, jeżeli działka została sprzedana przez gminę i zmiana ta została wprowadzona do ewidencji gruntów, to program MIENIE nie będzie jej widział. W bazie programu MIENIE znajdują się w zasadzie tylko te atrybuty nieruchomości, które nie występują w ewidencji gruntów, wyjątkiem jest identyfikator w postaci numeru działki czy numeru budynku. Jeżeli gmina zauważy błędne lub niekompletne zapisy w ewidencji gruntów i budynków, winna złożyć do powiatu wniosek o sprostowanie zapisu (np. zmiany adresu lub wykreślenie wpisu władania). Atrybuty związane z nieruchomością, które znajdują się w bazie programu MIENIE, wynikają głównie z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Aby po zapełnieniu bazy można było wykonywać różnego rodzaju analizy, na przykład poprzez odfiltrowanie pozycji posiadających określone atrybuty, konieczne jest poprawne założenie słowników. Dla przykładu, zgodnie z art. 23 ustawy o gospodarce nieruchomościami gospodarujący zasobem powinien sporządzać plany wykorzystania zasobu, dlatego należy do słownika wprowadzić najczęstsze planowane formy wykorzystania zasobu, np. do:
Jeśli dla każdej nieruchomości zostaną przyporządkowane atrybuty ze słownika, można w bardzo łatwy sposób odfiltrować nieruchomości planowane do sprzedaży, użytkowania, oddania w użytkowanie wieczyste, najmu lub dzierżawy, można automatycznie sporządzić wykaz, o którym mowa w art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz znacznie ułatwić sporządzenie wykazów na 19 maja br. 4. Konkluzja Nawet jeśli nie uda się wypełnić wykazów w całości, to dzięki przedstawionej ofercie urealniona została możliwość ich wykonania w terminie, a zawarta w wykazach idea synchronizacji katastru i ksiąg wieczystych przybliża odrodzenie statusu geodety licencjonowanego czy przysięgłego, co mocno podkreślili koledzy z organizacji wykonawczych w swojej wersji prawa geodezyjnego. Żaden program, żaden wykaz nie zsynchronizuje bowiem zapisów katastralnych i wieczysto-księgowych. To musi zrobić fachowiec z odpowiednią wiedzą i doświadczeniem geodezyjnym i prawnym. Wiedza informatyczna może być pomocna, ale w tym procesie jest wiedzą drugorzędną. Zatem działania zmierzające do budowy rejestru gruntów Skarbu Państwa i mienia samorządowego oraz związane ze sporządzaniem wykazów nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego idą w tym samym kierunku. To, że inicjatywa ich rozwiązania mieści się przede wszystkim w ustawie o gospodarce nieruchomościami potwierdza tylko uniwersalność podstawowej bazy geodezyjnej. A to, że inicjatywę podjął resort infrastruktury wynika ze świadomości zadań obciążających gestora gospodarowania nieruchomościami, czyli zadań obciążających szeroko rozumianą administrację terenami. Istnieje specjalna organizacja międzynarodowa WPLA (Working Party on Land Administration) działająca pod egidą ONZ, która między innymi gwarantowała przyznanie Polsce środków pomocowych na zorganizowanie Zintegrowanego Systemu Katastralnego, ale idea zamierzenia została wypaczona, czego skutki przyjdzie nam konsumować przy sporządzaniu „wykazów koniecznych do ujawniania własności w księgach wieczystych“. |