Komentarz 73 (117/08)

12 maja 2008 r.

Wielkie zainteresowanie towarzyszyło zorganizowanemu 6 maja br. przez Wojewódzkiego Inspektora (WINGiK-a) w Łodzi seminarium na temat wypełniania wykazów mienia Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.

Ponad 100 uczestników obrad wyraziło głębokie zaniepokojenie brakiem koordynacji tego kluczowego dla geodezji zadania. Akurat w tym przypadku zadanie „dla geodezji“ jest równoznaczne z określeniem „dla stanu finansów państwa“.

Przedstawiciele firmy GEOBID wyjaśniali jak można wypełnić wykazy w sposób półautomatyczny. „Półautomatyczny“, gdyż lewą część wykazu można wypełnić automatycznie, a prawą „ręcznie“, choć ze wspomaganiem. Ale i tak wielu, zwłaszcza tych co się dopiero zabierają do wykonania zadania, chciałoby to zrobić w pełni automatycznie, za naciśnięciem klawisza lub kilku.

W taki sposób, niestety, tego zadania wykonać się nie da, nawet w łódzkim, gdzie dzięki pilotowemu wdrożeniu krajowego SIT kultura wdrażania zintegrowanego systemu katastralnego (ZSK) jest bardzo wysoka.

To przecież w Łodzi w 1995 r. idea ZSK została zaprezentowana po raz pierwszy, a potem przez kolejne ekipy rządzące polską geodezją niemiłosiernie wypaczana.

A wykazy, niestety, trzeba robić tak, jakby minione 13 lat były w tym względzie „normalne“, jakby synchronizacja z księgami odbywała się tak, jak to prezentowano przed 13 laty, a potem za sprawą kilku osób wstrzymano.

Największym zagrożeniem, precyzyjnie wypunktowanym przez uczestników seminarium jest incydentalność wykazów, zawarta w samej ich konstrukcji.

Jeśli odpowiedzialny za wykazy minister przewidział we wzorze wykazów datę ich wypełnienia według ewidencji gruntów, to z góry założył jednorazowe ich wypełnienie, a przecież to ma być działanie ciągłe.

Po prostu ustawodawca, który na przełomie sierpnia, września 2007 stworzył dwie ustawy dotyczące tego samego tematu, powierzył je dwóm ministrom do wykonania i nie skoordynował dostatecznie elementu ciągłości rejestracji danych.

Prawda jest taka, że w tekstach ustaw można się doczytać pełnej zgodności rejestracji mienia Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, ale we wzorach wykazów już nie.

Ci co chcą to zrobić w sposób odpowiedzialny, robią to na ostatnią chwilę, w nadziei, że wykazy będą jako tako aktualne. Tyle tylko, że tych wykazów w kilka godzin nie da się wykonać.

W końcu to właśnie łódzkie ma największe doświadczenia w synchronizacji katastru i ksiąg wieczystych. Kiedyś dokładnie przed 13 laty już temat przećwiczyło. Ale wtedy nie było ustaw, któryby tego wymagały, były natomiast osoby, które bardzo się starały aby temat nie był kontynuowany.

Jakby mało było kłopotów z dziewiętnastomajowymi, czyli przyszłotygodniowymi wykazami (co poniektórzy dodają sobie miesiąc, bo WINGiK jakoby może poczekać), to nastąpiła kulminacja wniosków o przekształcenie stanu prawnego mieszkań spółdzielczych. Niby terminy już minęły ale opóźnienia spowodowane regulacją stanów prawnych nieruchomości gruntowych opóźniły czynności notarialne i ta główna fala dopiero się przetacza.

Milionowe części udziału w nieruchomości wspólnej nie należą do rzadkości. W jaki sposób to koledzy zbilansują w przyszłości do powierzchni miasta czy gminy pozostanie ich słodką tajemnicą. A zbilansować będą musieli wtedy jak pod pospiesznie regulowanymi stanami prawnymi wyskoczy jakaś działka roszczeniowa i zobowiązanie spłaty roszczenia obciąży obecnych właścicieli, czyli właścicieli mieszkań a nie Skarb Państwa czy gminę.

Łatwo wydaje się wypisy, wyrysy czy podkładki przewłaszczeniowe dopóki nie ma roszczeń, a te dopiero się zaczynają. Obok tych oczywistych z okresu reformy rolnej i nacjonalizacji, obok konsekwentnie zaspokajanych zabużańskich, pożydowskich a incydentalnie rozpatrywanych poniemieckich, pojawią się nowe, spółdzielcze, które w wielu przypadkach nakładać się będą z wymienionymi poprzednio.

Roszczenia określane mianem spółdzielczych są zjawiskiem stosunkowo nowym i one dopiero będą się nasilać, druzgocąc źle zorganizowany i niewydolny system katastralny.

Wypada wszakże przybliżyć sedno sprawy odnośnie roszczeń spółdzielczych, bowiem te inne poprzednio wymienione są na ogół znane i z grubsza wiadomo, czego się tam można spodziewać.

Roszczenia spółdzielcze mają inną genezę i są jak to określają prokuratorzy - rozwojowymi, a ich źródła sięgają głęboko czasów PRL-u. Władze PRL-u, podobnie jak politycy ubiegający się o władzę, też mamiły ludzi milionami mieszkań. Tamte władze budowały fabryki domów i tworzyły tak zwane spółdzielnie mieszkaniowe, które z nadania państwa stymulowały pieniądze budżetowe kierowane na ten cel i w jakimś drobnym procencie angażowały wkład własny potencjalnych mieszkańców.

Wtedy jednak istotne były struktury organizacyjne spółdzielń (w ogromnej większości), które były swoistymi pieszczochami władzy ludowej realizującymi politykę państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. A kolejność zabezpieczania tych potrzeb nie była bez znaczenia, zwłaszcza dla ludzi władzy. Wtedy się mieszkań nie kupowało, wtedy się je dostawało, jako tzw. przydział. Otóż tamte struktury spółdzielcze utożsamiając się z prawdziwym ruchem spółdzielczym przetrwały do dziś i nie zamierzają ciepłych posadek tracić.

Jak trzeba było lokatorskie i własnościowe prawo do lokalu, potem określone mianem prawa odrębnej własności lokalu przekształcić w pełną własność, to najpierw był opór i krzyk, potem kilka zręcznych zapisów w prawie spółdzielczym i tak to spółdzielcze prawo do lokalu przekształcone zostało we własność z całym garbem spółdzielczej biurokracji. Mowa oczywiście o starych spółdzielniach, bo te zakładane po transformacji ustrojowej już takich możliwości nie miały.

Miały być wspólnoty mieszkaniowe, samorządność i obywatelskie zaangażowanie a obciążono mieszkańców dodatkowo opłatami z tytułu podatku od nieruchomości, wieczystego użytkowania i pozostawiono cały bagaż spółdzielczej biurokracji w kieszeni mieszkańców. Ba, sięgnięto do kieszeni właścicieli mieszkań na pokrycie zobowiązań za długi, niewykonane remonty i zwykłą rozrzutność.

Efekt taki uzyskano między innymi dzięki temu, że wyrysy i wypisy wydawano dla nieruchomości spółdzielczej obejmującej cały gospodarowany zasób mieszkaniowy, bez wyodrębniania poszczególnych budynków, a mieszkańcy tak byli spragnieni pełnej własności, że się nieświadomie na ten podstęp godzili. Wypada dodać, że tam gdzie funkcjonuje elektroniczna księga wieczysta, podstęp ten jest uwiarygodniany wypisami z ksiąg, które nie dość, że kompletnie nieczytelne przez swą nadmierną, niczym nie uzasadnioną obszerność, to jeszcze wiążą mieszkanie z budynkiem, a nie z nieruchomością wspólną, tworząc wrażenie jakby wspólnotą mieszkaniową był budynek. Autorzy programu komputerowego elektronicznej księgi nie przewidzieli po prostu zmyślności władz spółdzielczości mieszkaniowej i zaprojektowali system tak, jak przewiduje prawo.

Ale prawo gwarantuje też członkom wspólnoty mieszkaniowej roszczenie o dokonanie podziału nieruchomości i to jest to, co nas dopiero czeka.

W miarę jak będą rosły ceny energii, w ślad za tym ceny żywności, a jest to nieuniknione, coraz bardziej pod lupą mieszkańców będą opłaty za mieszkanie wnoszone do zarządcy nieruchomością wspólną czyli zarządu starej spółdzielni mieszkaniowej, który wmanewrował posiadaczy mieszkań własnościowych powstałych z lokatorskich w opłaty na rzecz zalegających z opłacaniem czynszu, na rzecz remontów budynków zaniedbanych, na rzecz regulowania zaniedbanych stanów prawnych ale przede wszystkim na rzecz mnóstwa niepotrzebnych stanowisk administracji spółdzielczej.

Tam gdzie mieszkańcom poszczególnych budynków uda się zorganizować i wystąpić z roszczeniem o wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej, wydzielenie nieruchomości pod budynkiem będzie koniecznością, z wykorzystaniem drogi sądowej czy bez.

Prawdę powiedziawszy, to wyodrębnienie takie powinno było być warunkiem wydania dokumentacji przewłaszczeniowej. Jednak dla świętego spokoju służby starosty przyjmowały zlecenie spółdzielni mieszkaniowej bez wnikania w poprawność konstrukcji nieruchomości, spółdzielnie były zainteresowane pozostawieniem status quo, a mieszkańcy po prostu nie wiedzieli o przysługującym im prawie, nie zaznali też skutków partycypacji w zobowiązaniach rozbudowanej wspólnoty mieszkaniowej.

A zatem tylko kwestią czasu jest wydzielanie świadomych wspólnot mieszkaniowych.

I w tym momencie dopiero się zacznie.

Przecież wszystkie udziały do nieruchomości wspólnej wyliczone zostały do łącznej powierzchni nieruchomości wspólnej liczącej niejednokrotnie kilkadziesiąt hektarów i kilka tysięcy mieszkań. Po wyodrębnieniu pojedynczego budynku, czy w następstwie kilku, proporcje pozostałej części ulegną zmianie a nie ma żadnych podstaw do zmiany zawartych aktów notarialnych. Burmistrz czy prezydent będzie się cieszył, bo wzrośnie mu powierzchnia do opodatkowania podatkiem od nieruchomości, ale też do czasu aż zorganizują się pierwsze wspólnoty mieszkaniowe, które to zaskarżą. Gdzieś tam w tle ciągle majaczą nieuregulowane stany prawne na gruntach roszczeniowych, które wcześniej czy później dotkną niektóre wspólnoty.

I to wszystko dopiero przed nami, jako skutek braku reguł organizacji i prowadzenia katastru nieruchomości, katastru odpowiedzialnego za sposób tworzenia i rejestracji granic nieruchomości. W ewidencji gruntów i budynków można było zarejestrować każdą niedorzeczność: od wydzielania działek pod obrysem budynku, do wydzielenia nieruchomości z kilkudziesięciu blokami łącznie.

Już jest za późno aby ingerować w to, co się stało. Wiele kuriozalnych makro-wspólnot mieszkaniowych powstało i ich podział na wspólnoty właściwe jeszcze bardziej skomplikuje synchronizację z księgami wieczystymi. Trzeba jednak we współpracy z ministerstwem infrastruktury opracować politykę wyjścia z impasu rejestrowego, w którym się coraz bardziej zagłębiamy.

Czas najwyższy, aby jak już główna władza geodezyjna nie chce kształcić specjalistów z domeny geodezyjno-prawnej (po raz drugi już przepadł projekt SGATE z tego zakresu), to może wreszcie uświadomi decydentom, że ani Mińsk Mazowiecki ani Piaseczno, ani całe województwo mazowieckie nie są jedynym wykładnikiem nieruchomościowych stanów prawnych w Polsce, że 60% powierzchni kraju ma pokrycie różnego rodzaju stanami pokatastralnymi, że w okresie minionych 8 lat zrobiono wiele, aby stany te jeszcze bardziej zagmatwać, a roszczenia spółdzielcze będą przysłowiowym gwoździem do trumny nie tylko Euro 2012 czy programu budowy autostrad ale każdego przedsięwzięcia powierzchniowego związanego z regulacją stanów prawnych.

Pocieszające jest tylko to, że jak niewątpliwie czytelnicy komentarzy zauważyli, coraz częściej rozlicza się w Polsce chybione działania z okresu kilkunastu minionych lat. Zbyt powszechna stała się bylejakość i pazerność rozszarpywania pieniędzy publicznych. Łódzkie dzierży palmę pierwszeństwa w skuteczności takich rozliczeń. Miejmy nadzieję, że tak będzie i w dziedzinie synchronizacji katastru z księgami wieczystymi.