Komentarz 33 (77/07)

6 sierpnia 2007 r.

Szanowne Koleżanki i Koledzy!
Szanowne Panie i Panowie Prezydenci i Starostowie, Burmistrzowie, Wójtowie!
Szanowne Koleżanki i Koledzy Geodeci Powiatowi, Kierownicy odgik !

1. Chichot historii

Ubiegłotygodniowy komentarz zakończyliśmy pytaniem, czy można bez badania ksiąg i ich synchronizacji oznaczyć nieruchomość, a konkretnie  wypełnić podpola A w polu 1.4.1.7 i 1.4.1.8 NKW?

Odpowiedź jest selektywna. Można zgodnie z intencją Ministra Sprawiedliwości oznaczyć nieruchomość bez badania ksiąg, choć bez stuprocentowej pewności,  tam gdzie niezmiennie funkcjonuje kataster, czyli np. w niektórych częściach Śląska,  Wielkopolski, czy Pomorza. W innych rejonach Polski jest to obarczone bardzo wysokim ryzykiem albo wręcz niemożliwe.

Intencja Ministra Sprawiedliwości nie jest czymś nadzwyczajnym. Po prostu zapisał w rozporządzeniu to, co w każdym kraju katastralnym ma miejsce, zapisał to, co  specjaliści z okresu II RP zapisali w dekrecie o księgach wieczystych z 1946 r. i w ustawie o katastrze gruntowym i budynkowym z  1947 r. Tyle, że system wieczysto-księgowy przetrwał, choć z perturbacjami, ale za to teraz ma się dobrze i spełnia funkcje, jakich oczekuje między innymi Unia Europejska. System katastralny natomiast się rozkraczył.

System wieczysto-księgowy od momentu przejścia z Państwowych Biur Notarialnych do Sądów funkcjonuje coraz lepiej mimo, iż oparty jest na "komunistycznej" ustawie z 1982 r. System katastralny natomiast powstały z przemianowania ewidencji gruntów funkcjonuje coraz gorzej, bo oparty jest na "komunistycznej " ustawie z 1989 r. To jest właśnie chichot historii, że dwie ustawy głęboko zakorzenione w II RP miały pecha być ogłoszone w okresie poprzedniego ustroju, a specjaliści od reform nie dostrzegają faktu długotrwałej transformacji tej dziedziny życia publicznego, na długo przed datą 4 czerwca 1989 r., którą pewna aktorka ogłosiła za koniec komunizmu.

Nienadążanie systemu katastralnego za wieczysto-księgowym rodzi takie pytania jak to postawione na wstępie.

Dziś takich pytań będziemy chcieli zadać więcej.

Na przykład § 10 ust.1 pkt 2 rozporządzenia ewidencyjnego obliguje do wykazywania danych dotyczących właściciela nieruchomości, a ust.2 do wykazywania, w przypadkach braku danych, o których mowa w ust.1 pkt.2 , danych osób i jednostek organizacyjnych, które tymi nieruchomościami władają. Ponieważ pojęcie władania nie występuje poza ewidencją gruntów wpolskim systemie prawnym należy przypuszczać, że chodzi o posiadanie.

Księgi wieczyste zgodnie z art.1 ust.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (ukwih) prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.  Zgodnie z art.4 ukwih "Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania, czyli ze stanu faktycznego, ale zgodnie z art.10 ust. 1 ukwih "W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności".

  • Stąd pytanie następne. Gdzie w regulacjach ewidencyjnych sprecyzowane jest pojęcie nieruchomości? Chodzi o to, aby spróbować porozumiewać się z księgami tym samym językiem. Żeby było ciekawiej to komentatorzy ustawy o księgach wieczystych uznają za nieruchomość to co rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków (regib) określiło mianem działki, ale używają też pojęcia działki, posiłkując się jej definicją z poprzedniego rozporządzenia. Sądzić należy, że nawet autor rozporządzenia ewidencyjnego zdążył to sobie uświadomić,  po kilku latach siania zamętu.
  • Następne pytanie to ograniczone prawa rzeczowe, które zgodnie  z art.11 ukwih ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie ujawnionymi w księdze, co stwarza naturalny ciąg do ich rejestracji. W regib są tych ograniczonych praw mikroskopijne ilości, a przecież nie zawsze dotyczą one całej nieruchomości (tej nieruchomości, której w regib nie ma), jak je zatem oznaczać dla potrzeb wieczysto-ksiegowych?
  • Następne pytanie dotyczy praw osobistych i roszczeń, które mogą być ujawnione w księdze wieczystej. Dla przypomnienia jest to art.16 ukwih:
    1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej  poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.
    2. W szczególności mogą być ujawniane:
    1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
    2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych,
    3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
    4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
    5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje,że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych  (Dz.U. Nr 140, poz. 940, z 1998 r. Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60,poz. 702 oraz z 2001 r. Nr 39, poz. 459),
    6) prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 74, poz. 855)."
     Nie wszystkie te prawa obciążają nieruchomość według ukwih lub działkę według regib, jak zatem je oznaczać?
  • Według komentarza Stanisława Rudnickiego do ukwih  "dopuszczalne jest ujawnienie w księdze wieczystej, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ograniczenia własności nieruchomości wynikającego z decyzji starosty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej co do sposobu korzystania z nieruchomości przy udzielaniu zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania  płynów, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych  obiektów i urządzeń  niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie wyrażą na to zgody."

    Zapobiegliwy Minister Sprawiedliwości przewidział na to stosowną podrubrykę 1.4.3 "urządzenie" i odpowiednie pola 1.4.3.1 do 1.4.3.5 w rozporządzeniu z 20 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu przenoszenia treści dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz.U. nr 162 poz.1574).
    Rodzi to pytanie jak my to będziemy oznaczać w naszym substytucie katastru?

    Takich pytań jest znacznie więcej, ale te już postawione skłaniają do wątpliwości co do odległości między  ul. Wspólną a Alejami Ujazdowskimi. Niby to niecały kilometr a wydaje się jakby te dwa urzędy dzieliły lata świetlne. Przecież pieniądze Phare i grantu Banku Światowego zostały wynegocjowane dla wspólnego tematu.

    Trudno natomiast mieć pretensje do najbardziej zainteresowanych oznaczaniem nieruchomości starostów, gdyż reprezentuje ich Biuro ZPP w Wielogłowach pod Nowym Sączem, skąd kontakt ze światem jest utrudniony, zaś  żelazny opór Sekretarza Generalnego  Związku, który od wiosny 2004 zaciekle walczy z tematem i nie przyjmuje go do wiadomości jest godny odnotowania.

    Wtedy wszakże Nowa Księga wieczysta startowała, a dziś jest to instytucja, którą z pewnością trzeba usprawnić ale nie ma już  od niej odwrotu. A kataster nie tylko, że stoi w miejscu ale jego resztki są demontowane przez ARiMR.  Zaś likwidacja funduszu i gospodarstw pomocniczych postawi kropkę nad "i" . W taki zatem prosty sposób kładzie się  na łopatki system bezpiecznego obrotu nieruchomościami w Polsce.

    Patrząc na ambitne prace Rządu i Sejmu związane z przebudową układu drogowego, gospodarką nieruchomościami, planowaniem przestrzennym, aż wierzyć się nie chce jak korzenie systemu podgryza od spodu kilku pseudoreformatorów, którym wydaje się, że znają się na geodezji. A historia zatoczyła kółko i wreszcie ziszcza się życzenie Politbiura z początku lat pięćdziesiątych ubiegłego wieku, aby zlikwidować w Polsce kataster.

    2. Czy uda się zlikwidować kataster?

    Jak na razie odpowiedzialni za kataster geodeci i starostowie nie mają koncepcji na sensowne wyjście z trudnej sytuacji. Zespół Ekspertów przy Ministrze Spraw Wewnętrznych przez pół roku nie dał najmniejszego sygnału, że taką koncepcją dysponuje. Chyba, że sięgnął w międzyczasie po specjalistów z tego zakresu, co mało prawdopodobne, bo jest ich mało i któryś by się zdradził.

    Cała zatem nadzieja, o dziwo, w Ministrze Sprawiedliwości, który wydaje duże pieniądze na migrację ksiąg, system żyje i musi mieć sukces, a będzie miał coraz większe trudności z oznaczaniem  nieruchomości.

    Jak wreszcie obywatele nauczą się nowej struktury ksiąg wieczystych i procedur z tym związanych, co wbrew pozorom wcale nie jest takie odległe, to trzeba będzie uporządkować tę kulę u nogi, jaką coraz częściej będzie oznaczanie nieruchomości niezsynchronizowanych z księgami wieczystymi.

    My jako Stowarzyszenie zobowiązujemy się wesprzeć Ministra Sprawiedliwości w szerzeniu wiedzy o strukturze Nowej Księgi Wieczystej, która w konstrukcji jest dobrze przemyślana ale rozpowszechniana w koszmarnej formie, co ściąga uzasadnione gromy na Wydziały Ksiąg Wieczystych produkujące tony mało sensownie i nieczytelnie zadrukowanego papieru. To wywołuje opór w akceptacji sensownie przygotowanego produktu, który nawet w tak trudnej dziedzinie przygotował kilka znormalizowanych procedur w postaci informatycznej.

    Nową Księgę Wieczystą można ocenić jako dobrze przygotowany produkt informatyczny dla dokonywania wszelkiego rodzaju analiz, porównań i przeszukiwań. Wszakże jego forma dla indywidualnego użytkownika, któremu ma przede wszystkim służyć, jest tak niestrawna i nieczytelna, jakby twórcy systemu zapomnieli dla kogo system tworzą. Ten problem będzie narastał w miarę upowszechniania Nowej Księgi Wieczystej, będzie narastał w miarę porównywania danych wieczysto-księgowych z "katastralnymi" i z pewnością wymusi modyfikację formy udostępniania ksiąg. Dobrze by było aby następna odsłona Zintegrowanego Systemu Katastralnego odbyła się już z udziałem fachowców znających kataster z praktyki, a nie ze słyszenia.

    Jak w starym budynku zawilgotnieją mury i wda się grzyb, to nie pomogą najdroższe kafelki i złota armatura. Najpierw trzeba osuszyć i zaizolować fundamenty, co wierzymy podpowie rządowi Zespół Ekspertów wyspecjalizowany w aranżacji wnętrz.

    My zaś konsekwentnie przybliżamy treść instrukcji katastralnej.

    3. Szósta część instrukcji katastralnej

    Zbliżamy się powoli do końca instrukcji, jeszcze tylko trzy części i 27 sierpnia zamkniemy instrukcję i sezon wakacyjny.

    • - Powrót -